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地区計画
地区計画とは
現在、都市計画法により定められている用途地域や建築基準法等によって、ある程度の秩序あるまちづくりができるようになっています。
しかし、敷地の細分化が進んでいたり、ある日突然、隣の敷地に高層マンションが立ち並んだりして生活環境を悪化させるようなことが起こるかも知れません。用途地域制度や建築基準法等では、地区のまち並みや特性に応じたきめ細かなまちづくりを行うには限界があります。
そこで、このような地区のまち並みや特性に応じたきめ細かなまちづくりを行う手法として「地区計画制度」があります。
この「地区計画制度」は、地区の将来像を描き、特性に応じて、用途制限、容積率制限等を緩和、強化できる制度です。地区の将来像を実現するための建築物のル－ルや道路、公園等の位置や規模を定めることができます。
地区計画には
地区計画のほかに、集落地区計画、沿道地区計画、防災街区整備地区計画、歴史的風致維持向上地区計画の4つの制度があります。
集落地区計画
都市周辺の集落地域において、営農条件と調和のとれた良好な居住環境の確保と適正な土地利用を図るため、公共施設、建築物の整備等に関する一体的な地域整備を促進する計画です。
沿道地区計画
道路交通騒音の著しい幹線道路の沿道で、道路交通騒音による障害の防止と適正かつ合理的な土地利用の促進を図るため、沿道の土地利用や建物のルールを定める計画です。
防災街区整備地区計画
防災上危険な密集市街地において、防災機能の確保と土地の合理的かつ健全な利用を図るため、延焼防止効果のある道路や公園等の公共施設の整備とあわせて、建物の構造に関する防災上必要な制限等により、沿道に耐火建築物を誘導する計画です。
歴史的風致維持向上地区計画
歴史的風致の維持及び向上と土地の合理的かつ健全な利用を図るため、歴史的風致にふさわしい用途の建築物その他の工作物の整備及び市街地の保全に関する計画です。
地区計画の構成
地区計画は、「地区計画の方針」と「地区整備計画」の2つで構成されています。
地区計画の方針
地区のまちづくりの全体構成を定めるもので、地区のマスタ－プランとして、地区計画の目標や地区の整備、開発及び保全の方針を定めるものです。
地区計画の種類、名称、位置及び区域、区域の面積のほかに、次の事項を定めます。
- 地区計画の目標
- 区域の整備、開発及び保全に関する方針
- 地区施設及び建築物等の整備並びに土地の利用に関する計画
地区整備計画
「地区計画の方針」に従って、道路、公園、広場などの配置や建築物等に関する制限など必要な事項を選択し、詳しく定めるものです。地区整備計画は、地区全体で定めることも、区域内の一部のみ定めることもできます。
以下の事項から必要なものについて定めることができます。
【1】地区施設に関する事項（道路、公園等の配置・規模）
【2】建築物等に関する事項
(1) 建築物の用途の制限
(2) 容積率の最高（最低）限度
(3) 建ぺい率の最高限度
(4) 建築物の敷地面積の最低限度
(5) 建築面積の最低限度
(6) 壁面の位置の制限
(7) 壁面後退区域の工作物の設置の制限
(8) 物建築等の高さの最高（最低）限度
(9) 建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限
(10) 建築物の緑化率の最低限度
(11) 垣又はさくの構造の制限
【3】樹林地、草地等で良好な居住環境を確保するため必要なものの保全に関する事項
伊丹市における地区計画
伊丹市では、11地区で地区計画が都市計画決定されています。
地区計画区域内で建築等をされる場合
上記の地区計画区域内では、地区計画により定められた事項について、「伊丹市地区計画区域内における建築物の制限に関する条例」を定めています。
この条例により、建築確認の対象となるため、建築確認申請の前に都市計画法に基づく「地区計画等の区域内における行為の届出」を行っていただいています。この行為の届出は、当該地区計画区域内で建築等を行う場合、行為の着手日の30日前までに行う必要があります。
届出が必要な行為は、次のとおりです。
- 土地の区画形質の変更
- 建築物の建築又は工作物の建設
- 建築物の用途の変更
- 建築物の形態及び意匠の変更
なお、届出があった行為が地区計画（地区整備計画）に適合しないと認められる場合は、届出者に設計の変更、その他必要な措置を講じるよう勧告することになっています。
この記事に関する
お問い合わせ先
都市活力部都市整備室都市計画課（都市計画に関すること）
〒664-8503 伊丹市千僧1-1（市役所4階）
電話番号072-784-8067 ファクス072-784-8048